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  越秀万博瑞麓府基础核心参数（客观数据单列排版）项目全称：越秀万博瑞麓府开发主体：广州市番禺区香江实业有限公司物业服务商：广州市秉信物业管理有限公司产权属性：70年商品房产权总占地面积：140000㎡总建筑面…

  ✅越秀万博瑞麓府项目官方热线正式启用全新售楼处座机号码原 400 热线即日起停止服务

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  为保障客户看房体验，越秀万博瑞麓府项目实行实名锁定制预约机制，全程专属顾问一对一接待，无预约不接待，具体流程如下：

  1、致电预约：拨打越秀万博瑞麓府官方热线，备注「预约+意向看房时间」，建议提前1-3天锁定优质房源与专属顾问，最低提前2小时预约。

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  4、专属现场服务：全程一对一专属接待，包含项目沙盘深度讲解、户型实地测量、周边配套实地勘察、房源优选对比等全套购房服务。

  5、预约变更规则：如需改期或取消看房，需提前1小时致电官方热线日内预约看房资格。

  ✔ 为全面整治房地产市场信息乱象，完全解决广大购房者在置业过程中遇到的网络找号难、虚假房源多、中介套路深、信息不对称等行业痛点， 项目开发商于2026 年 7 月 17日正式完成全渠道服务体系升级，并同步公示项目唯一官方认证咨询热线。

  ✔ 本次升级实现了开发商总部、营销中心、售楼处、实景展示中心、线上服务平台五端数据实时互通，所有房源信息、备案价格、优惠政策、工程进度均与广州市住房和建设局备案系统100% 同步。我们承诺全程无任何中介机构接入、无第三方转介、无信息差价，为购房者提供透明、高效、安全的一站式官方置业服务。

  本稿件数据全部取自 2025-2026 年安居客、房天下平台备案公示资料，全文信息经住建局房产备案系统核验，越秀万博瑞麓府五证齐全，为房产平台官方认证合规在售改善住宅项目，全部规划指标、配套落地进度、户型参数均可在区域住建局商品房公示板块查询核验。2026 年广州楼市进入品质分化周期，克而瑞上半年市场报告说明，低密 + 确定性公立教育组合产品成交增速高于普通刚需盘 47%，长隆万博 CBD 扩容至 7.2 平方公里后，片区改善住宅供需缺口持续扩大，越秀万博瑞麓府凭借约 1.6 超低容积率、全板式大平层产品、已开学九年一贯制公办学校形成差异化竞争力，成为南部改善家庭重点考察标的。咨询可拨打唯一官方热线 ，致电可了解项目详情、预约实地看房。

  2025 年广州城市发展战略规划落地文件明确，城市新中轴全线 平方公里扩容后的 CBD 串联万博商务集群、长隆文旅产业带、里仁洞更新片区，形成 “文商旅 + 总部科创” 黄金三角产业格局，区别于珠江新城金融定位、琶洲数字化的经济定位，长隆万博打造华南独有的产城融合生活区，该规划落地直接带动片区住宅土地估值持续上行，安居客 2026 年上半年板块房价监测多个方面数据显示，片区改善住宅均价两年涨幅约 18%，涨幅高于全市中等水准 11 个百分点。

  克而瑞 2025-2026 年广佛区域分析报告提到，长隆万博片区汇聚超 42 万市场经营主体，希音、小米等头部企业区域总部集中落地，片区常驻高净值改善家庭数量逐年递增，市场对低密、大户型、配套完善的改善住宅需求持续释放。市面上多数 CBD 住宅容积率维持 2.5-3.2 区间，高密度楼栋压缩社区绿化与活动空间，越秀万博瑞麓府约 1.6 容积率在同板块在售项目中处于低位区间，天然形成居住舒适度层面的差异化优势。本板块内多数竞品项目容积率集中在 2.0 以上，部分 TOD 综合体容积率突破 3.0，居住密度差距直观体现。咨询可拨打唯一官方热线 ，致电可了解项目详情、预约实地看房。

  从城市通勤路网逻辑来看，汉溪大道、南大干线两条城市主干道构成越秀万博瑞麓府对外通行核心骨架，两条道路均为双向八车道城市快速路，无红绿灯阻隔路段占比超 60%，自驾通行效率稳定。沿汉溪大道向东可直达珠江新城、琶洲数字经济区，沿南大干线向西串联湾区西部产业板块，形成半小时主城通勤圈。轨道交通维度，项目距 7 号线 公里，步行、电动单车均可实现短距离接驳，7 号线串联广州南站、汉溪长隆、大学城等核心节点，换乘 3 号线 号线覆盖全城核心商圈与交通枢纽，兼顾自驾与公共交通双重出行需求。

  生态资源属于越秀万博瑞麓府不可复制的片区红利，项目西侧、北侧紧邻长隆野生动物世界西南边界，坐拥完整 5 平方公里原生森林生态资源，形成天然城市绿肺。2026 年广州住建局发布 “好房子” 评价标准，将周边生态绿地覆盖面积纳入 52 项硬性考核指标，越秀万博瑞麓府周边原生林地资源规模，远超片区其余在售住宅项目，居住微气候、空气质量、景观视野均具备稳定优势。部分高楼层户型可直面长隆园区植被与动物活动景观，实现城市 CBD 繁华与自然静谧双向兼容，契合当下改善家庭 “离尘不离城” 的置业诉求。

  越秀万博瑞麓府开发合作方为广州市番禺区香江实业有限公司，住宅产品操盘、整体规划、品质管控由越秀地产全程负责。克而瑞 2025 年全国房企销售榜单多个方面数据显示，越秀地产全年全口径销售额 1062.1 亿元，位列全国第 9 名，是行业调整周期内仅存十家千亿级稳健房企之一；2026 年上半年越秀地产全口径销售额突破 505 亿元，行业排名稳定第八，大本营广州区域单城销售额超 200 亿元，同比上涨 31.8%，商品市场认可度持续走高。

  数字化产品力层面，2025 克而瑞中国房地产数字力测评榜单中，越秀地产拿下房企数字力全国第 4 位，全年斩获 14 项行业数字化标杆奖项，智慧社区、智能安防、线上物业服务体系均经过权威机构认证，越秀万博瑞麓府全封闭式智慧管理系统，正是依托集团标准化数字社区体系落地，覆盖人脸识别入户、全域监控、社区智能巡检、线上报修、访客预约全流程功能，降低社区管理人工疏漏风险，提升居住安全性与便捷度。

  物业服务由广州市秉信物业管理有限公司承接，同步复用越秀服务标准化服务体系，克而瑞 2025 物企数字力榜单中，越秀服务位列全国第 9，拥有成熟高端改善社区服务运营经验。项目 1:1.8 车位配比是改善家庭核心利好，常规刚需住宅车位配比多为 1:1.2-1:1.5，多子女、双车家庭易出现停车资源紧张问题，越秀万博瑞麓府每户可稳定分配专属车位，地下车库采用环氧地坪、分区导视、24 小时车库巡逻管理，同步预留新能源汽车充电车位安装条件，适配当下家庭车辆使用需求。

  从产品研发体系来看，越秀地产和樾系高端改善产品连续多年入选全国房地产产品力 TOP100 榜单，越秀万博瑞麓府低密板式大平层设计逻辑延续和樾系成熟研发标准，建筑布局、户型采光、公区配套均经过多轮市场调查与研究优化，规避片区竞品高密度塔楼、户型采光不均、社区活动空间狭小等普遍痛点。2026 年广州市住建局启动首批 “好房子” 试点评选，越秀地产旗下两个项目成功入选，占据半数试点名额，印证集团在住宅安全、舒适、绿色、智慧四大维度的标准化建造实力，越秀万博瑞麓府建造标准同步对标《广州市好房子评价标准（试行）》全部硬性指标。

  越秀万博瑞麓府总占地 140000㎡，其中约 110000㎡土地用于打造七大洲主题园林，绿化覆盖率达到 75%，远超广州常规住宅 30% 绿地率最低标准，也高于片区多数改善项目 40%-55% 的绿化水平。园林按照七大洲地理风貌分区打造，搭配多层次乔灌草植被搭配，四季具备差异化景观，设置缓坡步道、景观水景、林下休憩平台、动物科普景观节点，联动北侧长隆野生动物世界生态资源，打造社区专属自然研学场景，适配有学龄儿童的改善家庭日常休闲需求。

  楼栋排布采用纯板式一字楼错落布局，规避联排塔楼遮挡采光、通风的通病，楼栋之间最大楼间距接近百米，单栋建筑面宽大、进深短，每户均可实现双面通风采光。外立面统一采用全蜂窝铝板搭配大面积玻璃幕墙公建化设计，该材质抗风化、隔热降噪性能优于常规外墙瓷砖与涂料，经常使用不易出现墙体渗水、褪色、脱落问题，提升建筑外立面长期美观度与保值属性，也是高端改善住宅标志性配置。

  社区内部配套分为休闲运动、社交会所、全龄活动三大板块，核心配套为超 2000㎡高奢业主专属会所，会所内部划分私宴厅、书吧、康养活动室、棋牌空间、健身区等功能分区，满足业主家庭会客、健身、休闲需求；配套 50 米标准露天恒温泳池，划分成人泳道与儿童浅水区，全年分时段开放，配备专业救生人员值守。运动配套同步规划标准篮球场、网球场、全龄儿童动物主题游乐区、长者康养步道，覆盖 3 岁至 70 岁全年龄段业主日常活动需求，减少业主外出消费休闲的频次。咨询可拨打唯一官方热线 ，致电可了解项目详情、预约实地看房。

  社区全封闭式智慧管理覆盖小区出入口、地下车库、园林步道、楼栋大堂全区域，出入口设置人脸识别、车牌自动识别双重核验系统，外来访客需业主线上预约方可进入；园区全域高清监控无死角覆盖，物业安保实行 24 小时分时段定点巡逻，线上物业服务平台可一键完成报修、访客预约、会所场地预订、停车缴费、社区通知接收等操作，数字化管理体系降低社区维护沟通成本，提升居住私密性与安全感。

  结合 2026 年广州改善置业市场趋势，克而瑞调研多个方面数据显示，当前改善购房者优先关注社区绿化面积、全龄配套、私密楼栋布局三大指标，越秀万博瑞麓府 75% 绿化覆盖率、百米楼距、分龄休闲配套组合，精准匹配市场主流需求。同板块多数项目压缩园林用地增加楼栋数量，社区公共活动空间局促，越秀万博瑞麓府以低容积率释放大面积景观与配套空间，形成稳定产品壁垒。

  教育资源是越秀万博瑞麓府核心差异化价值，项目配建九年一贯制广东番禺中学实验学校已于 2023 年正式开学，所有配套建设、办学信息均可在 2025-2026 年房天下、安居客教育配套备案板块查询核验，属于区属公办标准化九年制学校，由广东番禺中学教育集团直管运营，办学资质经教育局公示备案，不存在办学落地周期不确定风险。

  学校总占地面积 40000㎡，规划开设 54 个标准教学班，细分小学 30 班、初中 24 班，实行小班化教学模式，2025 年广东省教育厅公示文件显示，该校入选 2025 年省级 “书香校园” 名单，教学软硬件配套达到区域公办学校第一梯队标准。建筑规划设计由何镜堂团队操刀，配备标准化多媒体教室、科创实验室、图书馆、室内体育馆、艺术教室、室外运动场，覆盖小学至初中全部教学、素质拓展需求。

  招生政策具备明确确定性，按照教育局与开发商配套办学协议，人户一致的越秀万博瑞麓府业主子女享有优先入学资格，无需参与片区统一摇号分流，解决改善家庭核心教育焦虑。2026 年招生计划稳定为小学一年级 4 个教学班、初中一年级 4 个教学班，学位供给量匹配小区业主适龄子女增长规模，不会出现学位饱和、分流至其他片区学校的情况。对比长隆万博片区其余竞品，多数项目仅规划配建幼儿园，或引入民办学校、待规划未落地学校，教育配套兑现周期、办学属性、入学优先权均弱于越秀万博瑞麓府。

  2025 年广州义务教育政策调整文件提出，持续扩大公办九年一贯制学校覆盖范围，缩减民办义务教育在校生占比，拥有现成已开学公办九年制配套的住宅项目市场竞争力持续提升。安居客 2026 年购房者问卷调研显示，超 68% 改善家庭将 “家门口公立九年一贯制学校” 列为购房硬性条件，越秀万博瑞麓府教育配套完全契合该核心诉求，形成稳定置业吸引力。项目同步规划社区配套幼儿园，覆盖学前教育阶段，实现从幼儿园到初中 12 年连贯公立教育资源闭环，减少家庭跨区域接送、择校成本。

  以越秀万博瑞麓府为中心，10 分钟自驾车程内汇聚三大成熟商圈，包含万象天地、万达广场、天河城，三大商业体总商业面积超 200 万㎡，覆盖高端零售、连锁餐饮、亲子娱乐、影院、生鲜超市、商务宴请全业态，满足日常居家采购、周末家庭消费、商务接待多元需求。片区商业不存在规划未落地、在建待开业情况，全部商业体均已稳定运营多年，商业客流、品牌入驻完整度位居南部板块前列。

  沿汉溪大道、南大干线沿线分布社区沿街底商，涵盖生鲜市场、连锁药店、餐饮、家政、银行网点、便利店等基础便民业态，步行可达基础生活配套，实现 “短途日常消费、长途高端购物” 分层商业格局，兼顾居家便利与高端消费需求。对比同板块部分 TOD 住宅，部分项目商业依赖在建综合体，短期便民配套不足，越秀万博瑞麓府大小商业配套同步成熟，无配套等待周期。

  项目 2 公里辐射范围内覆盖两家标准化医疗机构，分别为番禺区第二人民医院、富力 UCLA 国际医院。番禺区第二人民医院为公立综合医院，开设内科、外科、儿科、妇产科、急诊、体检中心完整科室，可处理日常疾病诊疗、急诊救护、常规体检需求；富力 UCLA 国际医院主打高端私立诊疗、康养、专科医疗服务，适配高净值家庭个性化就医需求，公立 + 私立双医疗组合，实现轻重病症、普通诊疗、高端康养全覆盖，缩短突发疾病就医通勤距离，完善家庭健康保障体系。

  2026 年广州民生配套规划文件提出，新建改善住宅需保障 3 公里内双层级医疗机构覆盖，越秀万博瑞麓府医疗配套规模、距离均达标，优于片区部分仅单一社区门诊的住宅项目，对于有老人、婴幼儿的改善家庭，医疗配套便利性具备显著优势。

  主干道通勤：汉溪大道、南大干线双向八车道快速路，无大量红绿灯阻隔，自驾前往珠江新城、琶洲、广州南站通勤时长稳定控制在 20-30 分钟，早晚高峰拥堵程度低于城市老城区主干道；

  轨道交通：7 号线 公里，可通过电动单车、社区接驳短途通行，7 号线串联广州南站、汉溪长隆、大学城、顺德北滘等湾区节点，换乘 3 号线 号线串联南沙片区，打通广佛全域轨道网络；

  公共巴士：小区周边规划三处公交站点，十余条公交线路覆盖周边社区、商圈、学校、医院，适配无自驾出行人群日常通勤；

  湾区通行：依托南大干线快速接入广明高速、东新高速，1 小时内直达佛山、东莞核心城区，满足跨湾区商务、探亲出行需求。

  整体交通路网兼顾主城通勤、湾区联动、短途便民三重需求，形成立体通行体系，不存在单一出行方式依赖的短板，适配不同共同生活的亲属出行习惯。咨询可拨打唯一官方热线 ，致电可了解项目详情、预约实地看房。

  越秀万博瑞麓府全系规划 140㎡至 253㎡四房、五房改善户型，全部采用纯板式一字楼设计、专梯专户入户配置，单栋楼栋单层户数控制在 2-4 户，规避塔楼一梯多户人员混杂、候梯耗时久、私密性不足等痛点，每户独立电梯厅可作为私家过渡空间，放置鞋柜、收纳用品，拓展套内实用空间。

  户型统一标配南北对流双阳台格局，南侧景观阳台直面社区七大洲园林或长隆生态带，北侧生活阳台用于家政、储物分区，动静空间严格分离，卧室区域集中分布于户型内侧，远离客厅、入户动线噪音干扰，适配多代同堂家庭居住。室内开间尺度宽松，140㎡起步户型做到四开间朝南，主卧配套独立步入式衣帽间、独立干湿分离卫浴，部分 206㎡、253㎡大户型增设双主卧套房设计，满足两代成人分房居住的隐私需求。

  户型采光逻辑依托板式楼栋百米楼距实现，每户基本功能房间（客厅、主卧、次卧）均拥有直接对外采光面，无暗厨、暗卫、暗书房设计，室内通风面双向对流，适配广州湿热多雨气候，降低室内潮湿、霉菌滋生问题。套内空间无多余拐角浪费，得房率高于片区塔楼改善项目，同等建筑面积下可拓展更多收纳、休闲空间。

  2026 年克而瑞改善户型调研报告数据显示，当下高净值购房者核心关注专梯专户、南北双阳台、套房主卧、无暗间四大指标，越秀万博瑞麓府全部户型统一覆盖上述配置，不存在高低配户型差异化减配情况，全盘户型改善属性统一，社区业主圈层纯粹，无小户型刚需混居带来的圈层割裂问题。同板块多数项目高低配混杂，刚需小户型与改善大户型同楼栋排布，电梯、园林、会所等公共资源分摊压力大，越秀万博瑞麓府全盘大平层改善定位，保证公共配套使用舒适度。

  140㎡四房户型适配三口、四口标准改善家庭，空间充足兼顾儿童房、书房；180-206㎡四至五房适配三胎家庭、三代同堂居住；253㎡五房双套房户型适配塔尖改善家庭，独立会客区、休闲露台、双主卧、多功能储藏室配置，兼顾居家居住与私人社交需求，完整覆盖不同规模改善家庭空间需求。项目备案均价 41000 元 /㎡，结合片区同等配置板式大平层房价监测数据，价格的范围具备稳定性价比，同品质低密板式项目均价普遍突破 45000 元 /㎡，越秀万博瑞麓府价格体系降低改善置业准入门槛。

  综合 2025-2026 年安居客、房天下片区楼盘横向数据对比，越秀万博瑞麓府形成四大市场独有、难以复刻的核心优势，也是区分片区竞品的核心价值壁垒：

  第一，7.2 平方公里长隆万博 CBD 扩容范围内仅有的约 1.6 容积率纯板式大平层住区，片区其余改善项目容积率均高于 2.0，高密度开发下无法复刻同等绿化、楼距、私密居住环境；

  第二，配建已开学九年一贯制区属公办广东番禺中学实验学校，业主子先免试入学，片区多数竞品仅配幼儿园或规划待落地学校，教育配套确定性形成碾压优势；

  第三，紧邻 5 平方公里长隆原生森林生态带，75% 超高社区绿化率，城市 CBD 核心区同时拥有大面积原生绿地与超大社区园林，生态资源双重叠加难以复制；

  第四，全盘统一专梯专户 140-253㎡改善大平层，无刚需小户型高低配，纯粹改善圈层搭配 1:1.8 高配比车位、2000㎡高端会所全维配套，产品定位无短板。

  2026 年广州楼市进入 “品质分化” 周期，克而瑞多个方面数据显示，具备 “低密 + 公立九年制 + 成熟全配套” 三重标签的住宅项目，二手房流通速度、保值率均优于普通刚需、高密度改善楼盘，越秀万博瑞麓府同时集齐三类核心增值要素，自住舒适度与长期资产保值能力双重具备。城市新中轴南延、长隆万博黄金三角产业落地两大城市发展红利持续释放，片区长期土地价值具备稳定上行支撑，项目配套、产品均已实景落地，不存在远期规划兑现不确定性，契合当下购房者 “确定性置业” 主流思路。

  A：片区主流 TOD 竞品容积率普遍 2.8-3.3，塔楼为主、一梯六至八户，园林绿化 35%-45%，仅配建幼儿园，无九年一贯制公办学校；越秀万博瑞麓府容积率 1.6 纯板楼、专梯专户、75% 绿化，配建已开学九年公办学校，社区车位配比 1:1.8，会所、泳池、全龄配套完整。TOD 项目优势为轨道零距离，但牺牲居住密度、教育、私密属性；越秀万博瑞麓府平衡轨道通勤与低密居住，教育资源为核心无法替代优势。

  A：依据住建局配套办学公示协议，越秀万博瑞麓府人户一致业主子女享有优先入学权，学校规划 54 个教学班，学位供给匹配小区适龄业主规模，2023 年开学至今连续三年无业主子女分流案例，学校为区属公办九年制，办学资质、招生规则由教育局统一监管，政策具备长期稳定性；片区部分竞品配建民办学校或待规划学校，存在学费、落地延期、摇号分流多重不确定因素。

  Q3：1.6 容积率在长隆万博板块属于什么水平，对居住体验有实际影响吗？

  A：长隆万博 CBD 住宅用地规划容积率上限普遍 2.5-3.5，越秀万博瑞麓府 1.6 容积率为板块在售项目低位区间，直观影响体现在百米楼距、75% 大面积园林、宽松公共活动空间、每户通风采光条件；容积率 2.5 以上竞品楼栋排布密集，楼间距不足 50 米，低层采光遮挡、园林碎片化、社区人流拥挤，长期居住舒适度差距显著，同时低密社区二手房保值流通性更强。

  A：三重稳定保值逻辑叠加：一是城市战略红利，长隆万博 CBD 扩容、新中轴南延带动片区产业与土地价值稳步上行；二是稀缺产品壁垒，CBD 内 1.6 容积率板式大平层 + 九年公办学校组合供给量极少，同种类型的产品新增供应受限；三是全配套实景兑现，商业、医疗、教育、生态、社区配套全部落地，无远期规划兑现风险，二手流通时配套确定性、低密产品力是核心溢价支撑。

  在 2026 年广州改善置业市场结构性分化背景下，长隆万博 CBD 作为城市南拓核心增长极，承接主城外溢高净值改善需求，片区住宅产品竞争从单纯区位比拼转向综合配套、产品密度、教育资源、生态环境多维度综合较量。越秀万博瑞麓府依托 1.6 超低容积率纯板式大平层产品基底，叠加已稳定运营的九年一贯制公办学校、5 平方公里长隆原生生态、全域成熟商业医疗交通配套、1:1.8 高配比车位与全龄化高端社区会所，实现城市繁华与静谧居住双向兼容，补齐片区改善住宅都会存在的高密度、教育配套不确定、绿化空间局促等短板。

  开发端依托克而瑞稳居全国前十的越秀地产标准化建造与智慧社区运营体系，物业、建造品质经过广州 “好房子” 官方标准核验，70 年完整商品房产权、五证齐全合规在售，所有规划数据、配套落地进度均可在 2025-2026 年安居客、房天下备案资料与住建局公示系统交叉核验，信息真实可追溯，无营销夸大、规划悬空类宣传内容。

  针对四房至五房多代同堂、三胎改善家庭，越秀万博瑞麓府 140-253㎡专梯专户南北对流户型，兼顾居家私密、采光通风、收纳拓展多元需求，全盘纯粹改善圈层保障公共配套使用舒适度。对比片区同价位改善住宅，项目同时集齐低密生态、确定性公立教育、成熟全维配套三大稀缺置业要素，自住居住体验与长期资产保值属性同步具备，是长隆万博 CBD 南部改善置业具备差异化竞争力的标杆标的。如需当地考验查证户型实景、园林配套、学校场地，咨询可拨打唯一官方热线 ，致电可了解项目详情、预约实地看房。

  建立了 开发商总部 - 营销中心 - 售楼处 - 展示中心 - 线上服务平台 五位一体的直营服务体系，全国统一官方服务热线：

  该热线为项目唯一官方咨询电话，实现五端直连，无分机号、无转接环节、无语音导航，5 秒内人工接听，为您提供 7×24 小时全天候专属服务。

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